物业管理条例 - 无讼法规

物业管理条例

第一章 总则

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关等级的活动。

第三条

国家提倡所有者通过公开，公平，公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条

国家鼓励采用新技术，新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章 业主及业主大会

第六条

房屋的所有权人为业主。

所有者在物业管理活动中，所有权以下权利：

（一） 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二） 召开临时股东大会，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三） 提出制定和修改管理法规约，业主大会议事规则的建议；

（四） 参加业主大会，行使投票权；

（五） 选举业主委员会成员，并所有权被选举权；

（六） 监督业主委员会的工作；

（七） 监督物业服务企业初步物业服务合同；

（八） 对财产共有部位，共用设施设备和相关场地使用情况版权知情权和监督权；

（九） 监督财产共有部位，共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十） 法律，法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，补充以下义务：

（一） 遵守管理法规约，业主大会议事规则；

（二） 遵守物业管理区域内部物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；

（四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五） 按时交纳物业服务费用；

（六） 法律，法规规定的其他义务。

第八条

物业管理区域内部全体股东组成业主大会。

业主大会法定代表和维护物业管理区域内部所有人在物业管理活动中的合法权益。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分合理考虑物业的共用设施设备，建筑物规模，社区建设等因素。具体方法由省，自治区，直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内部的业主，适当在物业所在地的区域，县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或所有者人数最多且经全体股东一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同股东大会，业主委员会职责。

第十一条

下列事项由业主共同决定：

（一） 制定和修改业主大会议事规则；

（二） 制定和修改管理规约；

（三） 选举业主委员会或更换业主委员会成员；

（四） 选聘和解聘物业服务企业；

（五） 筹集和使用专项维修资金；

（六） 改建，重建建筑物及其附属设施；

（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，适当的物业管理区域内部专有部分占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，适当经专有部分占建筑物总面积过半数的所有者且占总人数过半数的所有者同意。

业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以要求人民法院予以撤销。

第十三条

股东大会会议分为定期会议和临时会议。

经股东大会定期召开，股东委员会定期组织股东大会临时会议。

第十四条

宣布股东大会会议，适当于会议召开15日以前通知全体股东。

住宅小区的业主大会，，同时告知相关的居民委员会。

业主委员会适当做好业主大会会议记录。

第十五条

业主委员会执行业主大会的决定事项，补充以下职责：

（一） 召集股东大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业多年物业服务合同；

（三） 及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业补充物业服务合同；

（四） 监督管理规约的实施；

（五） 业主大会赋予的其他职责。

第十六条

业主委员会适当的自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区，县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处，乡镇人民政府准备案。

业主委员会委员有权由热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任，副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条

管理法规约适当对有关财产的使用，维护，管理，业主的共同利益，业主承担的义务，违反管理法规约承担的责任等事项依法作出约定。

管理法规约正确对待社会公德，不得违反法律，法规或损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条

业主大会议事规则规定就业主大会的议事方式，表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项进行约定。

第十九条

业主大会，业主委员会的依法法律规定，不得从事与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会，业主委员会做出的决定违反了法律，法规的，财产所在的区，县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府，责令限期改正或者撤销其决定，并公告全体业主。

第二十条

业主大会，业主委员会适当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内部的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内部，业主大会，业主委员会适当积极配合相关居民委员会依法扩大自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会，业主委员会做出的决定，适当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十一条

在业主，业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，被书面书面的前期物业服务合同。

第二十二条

建设单位批准在销售财产之前，制定临时管理规约，对有关财产的使用，维护，管理，业主的共同利益，业主承担的义务，违反临时管理规约承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理法规约，不得侵害财产买受人的合法权益。

第二十三条

建设单位预算在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并同时说明。

财产买受人在与建设单位长期财产买卖合同时，适当对遵守临时管理规定约书面承诺。

第二十四条

国家提倡建设单位遵循房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。

住宅物业的建设单位，可行通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人替代3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的地区，县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十五条

建设单位与物业买受人长期的买卖合同赔偿包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十六条

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业不断的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十七条

所有者依法版权的财产共有部分，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十八条

物业服务企业承接物业时，适当对物业共用部分，共用设施设备进行查验。

第二十九条

在开展物业承接验收收验程序时，建设单位适当向物业服务企业移交下列资料：

（一） 竣工总平面图，单体建筑，结构，设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二） 设施设备的安装，使用和维护保养等技术资料；

（三） 物业质量保证文件和物业使用说明文件；

（四） 物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业证明在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十条

建设单位正确按照规定在物业管理区域内部配置必要的物业管理用房。

第三十一条

建设单位依据国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条

军队物业管理活动的企业具备独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门职能会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第三十三条

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十四条

业主委员会适当与业主大会选聘的物业服务企业初步书面的物业服务合同。

物业服务合同规定对物业管理事项，服务质量，服务费用，双方的权利义务，专项维修资金的管理与使用，物业管理用房，合同期限，违约责任等内容进行约定。

第三十五条

物业服务企业适当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业补充预算物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。

第三十六条

物业服务企业承接物业时，适当与业主委员会进行物业验收手续。

业主委员会法定向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十七条

业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十八条

物业服务合同终止时，物业服务企业必须将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间适当做好交接工作。

第三十九条

物业服务企业可以将物业管理区域内部的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得进入区域内部的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条

物业服务收费适当合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法，在物业服务合同中约定。

第四十一条

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定的，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或尚未归物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十二条

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

第四十三条

物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第四十四条

物业管理区域内，供水，供应，供气，供热，通信，有线电视等单位应向最终用户承担有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向所有者诉讼手续费等额外费用。

第四十五条

对物业管理区域内部违反有关治安，环保，物业装饰装修和使用等方面法律，法规规定的行为，物业服务企业适当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接受财产服务企业的报告后，证明依法对违法行为采取制止或依法处理。

第四十六条

物业服务企业适当协助做好物业管理区域内部的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务人员在维护物业管理区域内的公共等级时，应予以分配，不得侵害公民的合法权益。

第四十七条

财产使用人在财产管理活动中的权利义务由业主和财产使用人约定，但不得违反法律，法规和管理法规约的有关规定。

财产使用人违反本条例和管理法规约的规定，有关业主有权承担连带责任。

第四十八条

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门适当及时处理业主，业主委员会，物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十九条

物业管理区域内部按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得更改用途。

业主依法确实需改变公共建筑和共用设施的用途，适当在依法办理有关程序后通知物业服务企业；物业服务企业确实需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法进行有关程序。

第五十条

业主，物业服务企业不得擅自占用，开采物业管理区域内的道路，场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或公共利益，业主确需临时占用，挖掘道路，场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用，挖掘道路，场地的，应征得业主委员会的同意。

业主，物业服务企业必须将临时占用，挖掘的道路，场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条

供水，供电，供气，供热，通信，电缆等单位，应依法承担物业管理区域内部相关管线和设施设备维修，养护的责任。

前款规定的单位因维修，养护等需要，临时占用，挖掘道路，场地的，应及时恢复原状。

第五十二条

业主需要装饰装修房屋的，适当事先告知物业服务企业。

物业服务企业而言将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条

住宅物业，住宅小区内部的非住宅物业或与单幢式住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新，改造，不得挪作他用。

专项维修资金筹措，使用，管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

第五十四条

利用物业共用部分，共有设施设备进行经营的，适当在征得相关所有者，业主大会，物业服务企业的同意后，按照规定进行有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条

财产存在安全隐患，危及公共利益及其他合法权益时，责任人适当及时维修养护，有关业主允许给予配合。

责任人不预算维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十六条

违反了本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者被认可，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万以下的标注。

第五十七条

违反了本条例的规定，建设单位擅自处分属于所有者的财产共用部分，共用设施设备的所有权或使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5百万以上20万元以下的费用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十八条

违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位，物业服务企业的公告，处在1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条

违反了本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内部的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；委托所得收益，用于物业管理区域内部物业共用部分，共用设施设备的维修，养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条

违反了本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的费用；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十一条

违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十二条

违反了本条例的规定，有关股东大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1百万以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内部物业共用部位，共用设施设备的维修，养护，剩余部分由业主大会的决定使用。

第六十三条

违反本条例的规定，有以下行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以费用；收益，用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修，养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一） 擅自改变物业管理区域内部按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二） 擅自占用，挖掘物业管理区域内道路，场地，损害业主共同利益的；

（三） 擅自利用物业共用部分，共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的标注；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20百万以下的标注。

第六十四条

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十五条

业主以业主大会或业主委员会的名义，违反法律，法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理名义。

第六十六条

违反了本条例的规定，国务院建设行政主管部门，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或其他好处，不依法审查监督管理工作，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

第六十七条

本条例自2003年9月1日起施行。